Korjausrakentamisen kustannukset taloyhtiössä – mistä ne oikeasti muodostuvat?

Taloyhtiössä kustannusten hallinta alkaa kahdesta yksinkertaisesta kysymyksestä. Mistä euro syntyy ja mihin euro kannattaa käyttää.

Korjausrakentamisessa kustannukset eivät ole yksi iso summa, vaan ne rakentuvat useasta eri osasta. Kun nämä ymmärtää, kokonaisuus muuttuu huomattavasti helpommaksi hahmottaa ja hallita.

Kolme kerrosta, joista kustannukset muodostuvat

Korjaushankkeen kustannukset voidaan jakaa kolmeen pääosaan.

1. Selvitykset ja suunnittelu
   Tähän kuuluvat kuntoarviot, kuntotutkimukset sekä rakenne- ja LVI-suunnittelu. Mukana ovat myös lupakuvat ja viranomaisasiat.
   Tämä vaihe ei näy vielä talon ulkonäössä, mutta se ratkaisee pitkälti koko hankkeen onnistumisen.
2. Toteutus eli varsinainen remontti
   Tähän sisältyvät urakka, aliurakat, materiaalit, suojaukset ja työmaan organisointi.
   Tämä on se vaihe, jonka asukkaat näkevät ja kokevat arjessaan.
3. Laadunvarmistus ja käyttöönotto
   Valvonta, mittaukset, vastaanotto, takuutarkastukset ja ylläpidon ohjeistus kuuluvat tähän.
   Hyvin tehty loppuvaihe varmistaa, että remontista saadaan kaikki hyöty irti myös pitkällä aikavälillä.

Miksi korjaustapa ratkaisee hinnan?

Kustannuksia vertaillessa pelkät luvut eivät kerro koko totuutta. Olennaista on ymmärtää, mitä niiden taustalla on. Hyvä esimerkki löytyy putkiremonteista. Perinteisessä putkistosaneerauksessa kustannus on usein noin 800–1 200 euroa per huoneistoneliö, mediaanin ollessa noin 975 €/m².  Sisäpuolisissa menetelmissä, kuten pinnoituksessa tai sukituksessa, kustannus voi olla huomattavasti pienempi, noin 105–300 €/m².

Ero on valtava. Ja sama ilmiö pätee myös julkisivuremonteissa. Korjaustavan valinta on usein yksittäinen suurin tekijä, joka vaikuttaa kokonaiskustannuksiin.

Kustannukset elävät ajassa

Toinen tärkeä asia on ymmärtää, että hinnat eivät ole pysyviä. Eri remonttityyppien kustannukset voivat kehittyä eri tahtiin. Esimerkiksi julkisivu- ja kattoremonttien hinnat eivät välttämättä nouse samaa vauhtia.

Tämä tarkoittaa käytännössä kahta asiaa:

• kustannusarvio kannattaa päivittää lähellä kilpailutusta
• yleinen hintataso ja kohdekohtaiset tekijät pitää erottaa toisistaan

Kohdekohtaisia tekijöitä ovat esimerkiksi rakennuksen korkeus, suojaukset, työmaan logistiikka, mahdollinen asbesti sekä piilevät rakenteelliset vauriot.

Näin taloyhtiö tekee fiksuja päätöksiä

Monessa taloyhtiössä toimii hyvin selkeä kolmen tason ajattelumalli.

1. Pakolliset korjaukset
   Näihin kuuluvat turvallisuuteen, kosteuteen ja rakenteisiin liittyvät riskit.
   Nämä on tehtävä, vaikka ne eivät olisi näkyvimpiä tai houkuttelevimpia.
2. Kustannustehokkaat parannukset
   Esimerkiksi säätöjen optimointi, automaatio, tiiveyden parantaminen ja lämpöhäviöiden vähentäminen.
   Nämä maksavat usein itsensä takaisin ajan myötä.
3. Arvoa ja asumisen laatua nostavat investoinnit
   Esteettömyys, parempi akustiikka, ilmanvaihdon modernisointi tai aurinkosähkö.
   Nämä eivät aina ole välttämättömiä, mutta voivat merkittävästi parantaa asumismukavuutta ja kiinteistön arvoa.

Entä rahoitus ja verotus?

Rahoituksen osalta yksi yleinen väärinkäsitys on hyvä oikaista. Osakkaan kotitalousvähennys ei yleensä koske taloyhtiön vastuulla olevia remontteja, vaikka osakas maksaisi niitä vastikkeiden kautta. Tämän vuoksi taloyhtiön remontit rahoitetaan useimmiten yhtiölainalla ja vastikkeilla, ei henkilökohtaisilla verovähennyksillä. Sen sijaan joihinkin hankkeisiin, kuten esteettömyyden parantamiseen tai hissien rakentamiseen, voi olla saatavilla valtion avustuksia.

Näistä kannattaa aina keskustella rakennusliikkeen kanssa.

Urakkahinta muodostuu monesta asiasta

Korjausrakentamisen kustannukset eivät ole pelkkä urakkahinta. Ne muodostuvat suunnittelusta, toteutuksesta ja laadunvarmistuksesta. Suurimmat kustannuserot syntyvät usein siitä, millainen korjaustapa valitaan. Siksi vaihtoehtojen vertailu on yksi tärkeimmistä vaiheista koko hankkeessa.

Kun päätöksenteko perustuu tutkittuun tietoon ja selkeään priorisointiin, taloyhtiö pystyy tekemään ratkaisuja, jotka ovat sekä taloudellisesti että asumisen kannalta kestäviä pitkälle tulevaisuuteen.